İrtifak Hakları

İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma veya her ikisine birden sahip olma yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır.

Ayni İrtifak hakkı (Taşınmaz lehine irtifak hakkı) (Arzi İrtifak hakkı):
Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri

Sınırlı Ayni Haklar

İrtifak hakları Gayrimenkul Mükellefiyeti Rehin hakları kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Arzî irtifak hakkı, belli bir şahıs lehine değil, belli bir taşınmaz lehine kurulduğu için yararlanan (hakim) taşınmaza sahip olan, irtifak hakkına da sahip olur. Buna karşılık yükümlü taşınmazı sonradan iktisap edenler de bu yükümlülüğe katlanmak zorundadır. Arzî irtifak, lehine kurulduğu taşınmaza bağlanmıştır. Ondan ayrı olarak devredilemez. Taşınmazın devrinde de bu hakkın devrinin istisna (ayrık) tutulması mümkün değildir. Geçit hakkı taşınmaz lehine kurulmuş ise arzi irtifak çeşidi olur. Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir. Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz. İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir. Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır.

a) Ayni irtifak hakkının kurulması:
Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi tescil veya zaman aşımı ile kurulabilir.
1) Tescil İle: Ayni irtifak hakkının kurulması, aynen taşınmaz iktisabında olduğu gibidir. (geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ve tescil). Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi için tapu kütüğüne tescil şarttır. Hukuki sebep geçerli değilse yolsuz tescil söz konusu olur. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Senet Tapu müdürü tarafından düzenlenir.
2) Zamanaşımı ile: İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür. Olağan ve olağanüstü zaman aşımı ile irtifak hakkının kazanılması mümkündür. Ayni İrtifak Hakkının Kurulması Tescil ile Tescilden Önce Zamanaşımı ile 

Olağan zamanaşımı ile: Tapuya yolsuz tescil ile tescil edilen bir ayni irtifak hakkını 10 sene süreyle davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanan şahıs, 10 sene sonunda bu irtifak hakkına sahip olur.

Olağanüstü zamanaşımı ile: Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız irtifak hakkı sahibi sıfatı ile zilyet olmuş kimse irtifak hakkının adına tescilini isteyebilir.
3) Tescilden önce irtifak hakkının kazanılması: taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce iktisap halleri burada da geçerlidir. Mahkeme kararı, kamulaştırma yolu ile de tescilden önce irtifak hakkının kazanılması mümkündür.
b) Ayni İrtifak hakkının sona ermesi:
İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, aynî hak olarak varlığını sürdürür. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.
Taşınmazın bölünmesi halinde:
a) Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi halinde: Kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir. Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.
b) Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi halinde: Kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi Ayni İrtifakın Sona Ermesi Terkin ile Mahkeme Taşınmazın yok olması ile kararı ile taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.
c) Çeşitleri: Taşınmaz lehine kurulmuş Geçit, Üst (inşaat), kaynak hakkı ve diğer irtifaklardır. Bu hakların hem taşınmaz hem de şahıs lehine kurulabilmesi mümkündür. Örneğin; geçit hakkı bir kişi veya bir taşınmaz lehine kurulabilir. Şahıs lehine kurulurlarsa şahsi irtifak hakları içerisine girerler. Bu nedenle bu irtifak haklarını şahsi irtifak hakları bölümünde inceleyeceğiz.
A2) Şahsi İrtifak Hakları:
Mülkiyet hakkına sahip bulunmayan bir kişinin lehine kurulan irtifak haklarıdır. Şahsi irtifak haklarında genelde tek bir taşınmaz vardır. Yani, arzi irtifak haklarında olduğu gibi karşılıklı iki taşınmaz söz konusu değildir. Birden çok taşınmaz bu hakkın konusu olsa dahi bunlar karşılıklı değildir. Bu hak şahıs lehine kurulur. Şahsi irtifak hakkında şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Çeşitleri:

1) İntifa hakkı,
2) Sükna (oturma) hakkı,
3) Üst (inşaat) hakkı,
4) Kaynak hakkı
5) Diğer irtifaklardır.

Sükna ve intifa hakkı dışındaki irtifak hakları şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir. Sükna ve intifa hakları sadece şahıs lehine kurulabilir. İntifa Hakkı, üst hakkı ve kaynak hakkı başkalarına devredilebilir. Sükna hakkı ile diğer irtifak hakları başkalarına devredilemez.

Güncelleme 13.11.2019 Çarşamba