Ön Ödemeli Konut Satışında Nelere Dikkat Edilmeli?

28.05.2014 tarihinde yürürlüğe girecek olan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, önceki kanun ve diğer mevzuatta düzenlenmeyen ve fakat güncel hayatta birçok tüketicinin ihtiyaç duyduğu “ön ödemeli konut satışı”nı madde 40 ve 46 arasında 7 maddede açıklamıştır. Kanunun gerekçesi de göz önüne alındığında özellikle günümüzde henüz ortada konut yokken veya inşaat halindeyken veya inşaata dahi henüz başlanmamışken konut satılması dolayısıyla pratikte tüketicilerin iyi niyetlerinin suistimale uğratılmasının önüne geçilmesine çalışılmıştır.

Kanun ilk olarak madde 40’da söz konusu sözleşmenin tanımını ve ilk koşullarını açıklayarak satıcının tüketiciye bu sözleşmeyi imzalatabilmesi için öncelikle yapı ruhsatını almasını ve sözleşme kurulmadan en az 1 gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren “ön bilgilendirme formu”nun tüketiciye ibraz edilmesini zorunlu kılmıştır. Tüketici ile ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalanabilmesi için bu iki ön şartın gerçekleştirilmesi zorunludur. Sözleşmenin imzalanması ile tüketici; konut amaçlı bir taşınmazın bedelini henüz ortada konut yokken önceden peşin veya taksitle ödemeyi taahhüt eder, satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt eder.

Günümüzde tüketicilerin uzun yıllar ödeme yapıp karşılığında yine uzun bir süre eline hiçbir şey geçmemesinin önüne geçilmek için Kanunun 44. Maddesi; sözleşmenin imza tarihinden itibaren maksimum 36 ay içerisinde satıcının en azından tüketici adına tapuda kat irtifakı tescil ettirip tapusunu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi gerekliliğini zorunlu hale getirmiştir. Madde incelendiğinde satıcının ifası için kat mülkiyeti tapusu verilmeden kat irtifakı tapusunun da yeterli olacağının düzenlendiği göze çarpmaktadır. Maddenin gerekçesine bakıldığında ise gerçek hayatta piyasada kat mülkiyeti tapusu verilmeden fiili olarak taşınmazların tüketicilerin kullanımına açılabilmesi realitesinin dikkate alındığı görülmektedir. Gerçekten de tüketicinin taşınmazı kullanmaya başlaması ancak devletin yavaş işleyen çarkları sebebiyle kat mülkiyetine henüz geçilemediğine ilişkin varsayımlarda satıcının cezalandırılmaması gereğinin kanun koyucu tarafından göz önüne alınması dikkat çekmektedir.

Kanunun 41. Maddesine bakıldığında ön ödemeli konut sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmelerinin belli şekil şartlarına sahip olması gereğinin düzenlendiği görülmektedir. Türk Medeni Kanunu gereğince taşınmaz satış sözleşmeleri tapuda tescil edilmeli, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu düzenlemelerin amacı yüksek meblağlı ödemelerin yapıldığı bu tip satışlarda özellikle eğitim seviyesi düşük tüketicilerin dolandırılmasının önüne geçip resmi bir kurum tarafından tüm süreç boyunca tüketicilerin bilgilendirilmeleri gerekliliğidir. Türk Medeni Kanunu’ndaki bu doğru sistem aynen muhafaza edilerek Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’na da uyarlanmış ve kanun koyucu aynen T.M.K.’da olduğu gibi ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapuya tescil edilmesi, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğunu korumuştur.

Konut satışlarında realitede olan bir başka problem de tüketicinin yoğun reklam ve imaj çalışmalarına aldanarak fazla düşünmeden yanlış algıyla konut projelerine girmesi ve fakat daha sonra realitedeki durumun reklam ve kendisine gösterilen konut maketlerinden çok daha farklı olduğunu anlaması üzerine pişman olmasıdır. Bu sebeple de yeni kanunda tüketiciye sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde herhangi bir tazminat vb. ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkı tanınmıştır. Tabii bu varsayımda konutun finansmanının kredi ile sağlandığı durumlarda bir başka sorun daha ortaya çıkacaktır ki bu da konut finansman kredi sözleşmesinin geçerliliği ve yürürlüğüdür. Kanunun 43/2 maddesi bu problemi de konut finansman sözleşmesinin, konut satış sözleşmesini kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve finansman kuruluşunun cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında almıştır. Diğer yandan konut finansmanına ilişkin bu fıkra satıcının yönlendirdiği, satıcı ile anlaşması bulunan konut finansörü firma hakkında hüküm doğuracaktır. Yani başka bir anlatımla 3’lü ilişkinin olduğu durumlarda Kanunun 43/2 maddesi yürürlülük alanı bulacaktır. Tüketicinin başka bir firmadan, başka bir nam altında kredi çekerek konutunu finanse etmesi durumunda maddenin gerekçesi de göz önüne alındığında kanaatimizce kanunun bu maddesinin bu fıkrası yürürlülük alanı bulamayacaktır. İlgili maddenin 3. Fıkrası ise bu sefer tüketiciye bir yükümlülük getirmekte ve cayma hakkının kullanılmasından sonra satıcının, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketiciye de sözleşme dolayısıyla elde ettiği bütün edinimlerini iade etme zorunluluğunu getirmektedir.

Diğer yandan madde 45 tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını düzenlemiştir. Dönme hakkı ve cayma hakkı arasındaki fark; cayma hakkının sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde kullanılması zorunluluğu ve bu hakkını kullanan tüketiciden satıcının tazminat vb. hiçbir ad ve nam altında bedel talep edememesidir. Diğer yandan dönme hakkı konutun devir veya teslim tarihine kadar tüketici tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin her zaman kullanılabilir ve fakat bu durumda satıcı, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin maksimum %2’sini tazminat olarak talep edebilecektir. Bu tazminat dönme cezası olarak adlandırılabilir. Bu cezanın ödenmemesi için konun koyucu maddenin 2. Fıkrasında 4 adet istisna düzenlemiştir. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde tüketici dönme cezası olmadan sözleşmeden dönebilir.

İstisnalar şu şekilde maddelenebilir;

•    Tüketici, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse pek tabi olarak sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.

•    Konutun devir ve teslim edilmesinden önce tüketicinin ölmesi halinde mirasçılarının dönme hakkıdır. İhtiyaç duyup duymadıkları meçhul bir edim için mirasçıların geleceğe dönük olarak yükümlendirilmesi doğru bulunmamıştır.

•    Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesidir. Burada da tüketicinin maddi imkânları son derece kısıtlanmış olmasına rağmen gelecekte kavuşacağı bir edim için ödemelere devam etme yükümlülüğü altında bırakılması engellenmek istenmiştir

•    Dördüncü ihtimal ise sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin tüketici önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halidir.

Bu maddeye göre sözleşmeden dönülmesi halinde satıcı, kendisine dönme bildiriminin ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade eder. Tüketici de kendisine iade tarihinden itibaren 10 gün içinde sözleşme gereği elde ettiği edinimlerini iade eder.

Tüm bu anlatılanlar haricinde günümüzde toplu konut projelerinin açık ara en büyük sorunu proje sahibinin projeyi bitirememesi, iflas etmesi vb. aciz durumlara düşmesi sonucunda tüketicilerin büyük mağduriyetlere uğramasıdır. Kanun bu durumun önüne geçmek için madde 42’de satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı’nca belirlenen 30 bağımsız bölümden fazla olarak inşa edilecek yapılar için geçerli olmak üzere  bina tamamlama sigortası”nı yaptırmasını veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartlarını sağlamasını zorunlu kılmıştır. Bu madde ile proje sahibi projeyi bitiremese dahi bina tamamlama sigortası ve/veya diğer teminatlar ile binanın tamamlattırılarak tüketicinin konut sahibi olması ve/veya en azından projenin yarıda kalması dolayısıyla zarara uğraması engellenmek istenmektedir. İşbu madde gereğince sigorta kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvencelerin proje sahibinin alacaklıları tarafından haczedilmesi ve yine proje sahibinin muhtemel iflası halinde bu değerlerin iflas masasına dahil edilmesi de aynı kanun maddesinin 2. Fıkrası gereği yasaklanmıştır.

Kanun son olarak 46. Maddede konuya ilişkin düzenlemelerin henüz tamamlanmadığını zımnen kabul ederek, kanunda adı geçen ve yukarıda anlatılmaya çalışılan bilgilendirme formu, sözleşmenin içeriği, tüketicinin hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve dönme hakkının uygulama usul ve esaslarının detayını çıkartılacak yönetmeliklerle belirlenecektir.

Kaynak: Gayrimenkul Hukuku Derneği

15.12.2017 Cuma