Şufa Hakkı Nedir ?
Şufa Hakkı Nedir ?
Önalım yani Şufa hakkı nedir? Şufa hakkı davası nasıl açılır? Şufa hakkı kullanma süresi ne kadar?
Şufa hakkı nedir ?
Şufa hakkı nedir? Yani bir diğer adıyla ön alım hakkı nedir sorusuna kısaca şöyle yanıt verebiliriz; şufa hakkı ön alım hakkıdır. Yani hisseli arazilerde satılığa çıkan hissenin aynı şartlarda hissedarlardan birisinin satın alma hakkıdır.
Şufa hakkı yani ön alım hakkı, bir diğer deyişle herhangi bir hissedarın hissedar olmayanlara karşı öncelikli satın alma hakkını belirtiyor.
Şufa hakkının 2 amacı bulunuyor. Bunlardan birincisi taşınmazın parçalanması önlemek yani payların olabildiğinde paydaşlar elinde toplanmasını sağlamak. Bir diğer neden ise var olan ilişkileri sürdürerek yabancı bir kişinin araya girmesine engel olmak.
Ortak olarak alınan ya da ortak olunan bir gayrimenkulde bulunan bir hisse satılacağı zaman öncelikle hissedarlara hisseyi alıp almayacağı soruluyor. Mevcut hissedarların bu satış işlemlerinden önce satın almama beyanları mevcut işlem için şufa hakkını ortadan kaldırmıyor. Çünkü şufa hakkı hisseli gayrimenkullerin satışından sonra ortaya çıkan bir haktır ve bundan dolayı satış öncesi yapılan anlaşmaların hukuken bir bağlayıcılığı olmuyor.
Şufa hakkı dava süresi
Diyelim ki hisseli bir gayrimenkul hissedar olmayan birine satıldı. Bu satış sonrasında hissedar şufa haklarını kullanarak dava açabiliyor.
Şufa hakkı dava süresi, gayrimenkul satışından sonra bildirim yapılmamış ise taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 2 sene, gayrimenkul satışından sonra noter aracılığı ile yeni malikin mevcut gayrimenkul maliklerine bildirim yapması durumunda ise 6 aylık bir süresi var.
Belirtilen süreçte dava açılmazsa hissedar malik ya da malikler şufa haklarını kaybetmiş olur.
Şufa hakkı davası nasıl açılır ?
Şufa hakkı davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Şufa hakkı davası alıcıya karşı açılarak kullanılır. Şufa hakkı sahibi, payın tescili gerçekleşmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere yatırmalıdır.
Şufa Hakkını Kullanma Şartları
Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmek istenmiştir.
Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir
Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin önşartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.
Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.
Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır
Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?
Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü
Medeni Kanun md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
Şufa davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle, Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için İstanbul Çağlayan Adliyesinde şufa davası açılamaz. Yetkili ve görevli mahkeme gayrimenkulun bulunduğu yer olan Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi Nedir?
Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?
Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle de herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda taşınmazın satımı halinde şufa hakkı sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede şufa hakkının kullanılmasına dair koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak bu hak kullanılabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.
Tarım Arazisi İle İlgili Şufa Hakkı
Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8/İ).
Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?
Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin, bir paydaşın, İstanbul’da paydaşı olduğum gayrimenkulde herhangi bir paydaşın payını satması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım şeklindeki adi yazılı feragati hukuken geçersizdir.
Güncelleme : 06.11.2020 Cuma