Tapu harcı oranları düşürülecek

            Harçlar Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi Meclis'e sunuldu. Komisyonda görüşmeleri devam eden teklife göre tapu işlemlerine ilişkin harç oranlarının düşürülmesi planlanıyor.

            Şahıslar ya da tüzel kişiler taşınmaz almak ya da satmak üzere taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne müracaat edip harç kanunu kapsamında alım satım tutarı üzerinden yüzde 2 alıcıdan ve yüzde 2 satıcıdan olmak üzere toplamda yüzde 4 harç ödüyor.

            Harç ile birlikte cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde belirlenen cetvele göre oranlar üzerinden döner sermaye tutarı öder ve böylece tapu işlemini gerçekleştiriyor.

İndirimler Kalıcı Olacak mı?

            Artan ekonomik kriz nedeniyle bu oranlar zaman zaman azaltıldı ancak kalıcı hale getirilmedi.

            En son 5 Mayıs 2018 tarihinden geçerli olarak Bakanlar Kurulu kararınca binde 40 (yüzde 4) olarak alınan tapu harcını "kat irtifakı veya mülkiyetine sahip" konut ve iş yerlerinde binde 30'a (yüzde 3'e) düşüren tapu harcı indirim kararı, 31 Aralık 2019 tarihinde sona erdi.

            Harçlar Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi kapsamında tapu harcı indirimi kalıcı hale gelecek ve ev alıp satacaklar için kalıcı çözüm getirilecek.

            Tapu harcı hem mal sahipleri hemde alıcılar adına ayrı ayrı düzenlenir. Eğer bir alıcı ve bir satıcı var ise genel olarak yarı yarıya ödenmesi gerekmektedir. Bu oran belediyenin rayiç değerinin %4'üne tekabül etmektedir. %2'si alıcı ve %2'si satıcı adına kesilen bu harçlar günümüzde anlaşmaya bağlı olarak sadece alıcı tarafından da ödenebilmektedir. Bu ödemenin müşterek mi olacağı yalnız alıcı tarafından mı ödeneceği alıcı ile satıcı arasında gayrimenkulün pazarlığı sırasında konuşulmalı ve karara bağlanmalıdır ki satışın ileri ki aşamalarında bir sorun yaşanmasın.

           Örneğin rayiç bedelin 120.000 TL olduğunu varsayarsak: 120.000 TL X 2 / 100 = 2.400 TL alıcı için ve 2.400 TL satıcı için tapu harcı ödemesi gerekmektedir.

            Ayrıca tapuda istenen bir diğer ödeme de döner sermaye ücretidir. Bu ücret ipotekli işlemlerde iki katı olarak uygulanıyor. Bu bedel de pazarlığa bağlıdır ancak alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenmesi öngörülmektedir.

Tapu harcı hangi değer üzerinden hesaplanmalıdır?

            Doğru bilinen yanlışlardan bir tanesi de tapu harcının gerçek alım satım değeri değil de emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıp beyan edilmesidir. Tapu harcı esas olarak Gerçek Alım değeri üzerinden beyan edilmelidir. Gerçek Alım bedeli ise Emlak Vergisi değerinden az olamayacaktır. Kural böyle olmakla birlikte gayrimenkul alım satımı yapanlar genellikle gerçek değeri gizlemekte, emlak vergisi değeri üzerinden tapu harcını beyan etmektedirler. Yapılan bu yanlışı bir örnek ile açıklayacak olursak;

Gayrimenkulün emlak değerinin (halk arasında rayiç bedel) 120.000 TL olduğunu varsayalım.

Bay (X) gayrimenkulü 300.000 TL tutarı ile anlaşmış ve satın almıştır. Tapu idaresinde ise evin değerini rayiç bedel üzerinden gösterip 120.000 X 0,04 = 4.800 TL tapu harcını ödemiştir.

Peki devletin zararı ne olacaktır?

Devletin zararı (Gerçek alım değeri - Rayiç Bedel) x 0,04 olarak hesaplanacaktır.

Örneğimizdeki değerleri buraya uygulayacak olursak devletin mahrum kaldığı gelir tutarı                                            (300.000 -120.000) x 0,04 = 7.200 TL olacaktır.

            Devlet artık tapu harcı konusunda eski uygulamalarda ki gibi mükellefleri keyfi uygulamalar yapmalarının önüne geçmeye başlamıştır. Devlete ödenmesi gereken tutarları tam olarak tahsil etmeye çalışmaktadır. Mükellefler bu noktada konut satış değerlerini tapuda emlak değeri üzerinden değil, gerçek alım satım değeri üzerinden göstermelidir. Geçmiş dönemde (5 yıllık süreçte) bu şekilde hatalı uygulamada bulunan mükellefler vergi dairesine giderek pişmanlık hükümlerinden faydalanıp, evin gerçek değeri üzerinden beyan edip pişmanlık zammıyla birlikte ödemelidir. Aksi halde bir vergi incelemesi durumunda çok daha ağır sonuçlara maruz kalabileceklerdir.

            Konut satışlarının gerçek alım satım değeri üzerinden değil emlak değeri üzerinden hesaplanmasının ileri de doğacak bir büyük sıkıntısı da satın alınan konutun tekrar satılması sırasında yaşanır. Değerlenen emlak satışa o bedel ile sunulduğunda ve karşı taraf gerçek bedeli tapuya yansıtmak istediğinde ortaya ciddi bir kar çıkacaktır. Bu aradaki karın da vergisi çok daha fazla tutacağından ilk başta kazançlı gelen tapuya düşük bedel göstermek, konutun satışında size çok daha fazla zarar açabilir.

Tapu devri için gerekli belgeler 

02.11.2020 Pazartesi