Tapu Sicili
TAPU SİCİLİ
a) Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
1) Tapu sicilinin açıklığı (aleniliği) ilkesi: Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
2) Taşınmaz üzerinde ayni hakkın kazanılması için tescilin gerekliliği ilkesi: Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.
3) Her taşınmaza ayrı bir kütük sayfası açılması ilkesi: Her taşınmaz için ayrı bir kütük sayfası açılması ayni sisteminin getirdiği bir özelliktir.
4) Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi: Tapu kütüğüne yapılan her tescilin kural olarak hukuki bir sebebi vardır. Eğer hukuki sebep geçersiz ise yolsuz tescil söz konusu olur. Bu durumda hakkı ihlal edilen kimse yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açabilir. Yolsuz tescil: Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.
5) Tapu siciline güven ilkesi: tapu siciline güvenerek hak kazanan kişilerin bu hakları korunur. İyi niyetli üçüncü kişiler: Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur. Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir.
b) Tapu Siciline Kaydedilecek Taşınmazlar
Arazi, Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir. Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir.
c) Tapu Siciline Kaydedilmeyecek Taşınmazlar: Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
d) Sicilin Unsurları:
1) Tapu kütüğü: Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:
Mülkiyet
Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü, Taşınmaz üzerindeki rehin hakları. Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir. Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir. Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri, o sayfada kayıtlı bulunan bütün taşınmazları bağlar; aynı sayfada kayıtlı bu gibi taşınmazlardan bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır.
Kat mülkiyeti kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.
3) Yevmiye defteri ve belgeler: Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır.
4) Plan: Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır.
e) Tapu Sicilinin Tutulması: Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki tapu idarelerine bildirilir.
f) Sorumluluk: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
g) Tescil: Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
Tescilin biçimi: Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir. Tescil ve terkin ile verilecek örneklerin şekli tüzükle belirlenir. Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü, hem taşınmazların sayfalarına kaydedilir. Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür. İlgililerin bu işlemlere karşı itiraz süresi, kendilerine yapılan tebliğ tarihinden işlemeye başlar.
Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: Mülkiyet, İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, Rehin hakları.
ı) Şerhler
i) Beyanlar
Şerhler
1) Kişisel haklarda: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir. (Burada kısıtlama denmiş ama tasarruf yetkisini yasaklayan ve kısıtlayan şerhler karışık olarak burada yer almış ve bir karmaşa oluşturulmuştur.)
Medeni Kanuna göre tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler; Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre, Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Ancak içerikleri dikkate alındığında şerhleri tasarruf haklarını kısıtlayan ve yasaklayan şerhler olarak ayırıma tabi tutmak gerekir ise;
A) Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler;
1) Haciz ve ihtiyati haciz.
2) Devretmekle yükümlü ön mirasçı atama
3) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı
4) Kanunların kısıtlayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâller
B) Tasarruf yetkisini yasaklayan şerhler;
1) İhtiyatî tedbir şerhi
2) Kamu haczi şerhi
3) İflas veya konkordato ile verilen sürenin şerhi.
4) Aile konutu şerhi.
5) Aile yurdu şerhi.
6) Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması hâlinde mahkeme kararının şerhi
7) Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer şerhler.
Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi: Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir: İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.
Beyanlar: Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.
h) Terkin: Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir. Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Bununla birlikte, hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hallerde, malikin rızası veya hakimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.
ı) Ayni hakların sona ermesi: Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru, re'sen hakime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hakimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.
i) Düzeltme: İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re'sen düzeltir.
Tapu devri için müracaatlar iş günleri içerisinde saat 12:00 ’ye kadar yapılmaktadır. Ayrıca online tapu randevusu almak isterseniz tıklayın Tapu Randevu
* Gereksiz kağıt ve kırtasiye israfını önlemek amacıyla Vesikalık Fotoğraflar ve Kimlik Fotokopileri artık istenmeyecektir. Ayrıca ödenecek olan tapu masrafını Tapu harcı hesaplama aracımız ile hesaplayabilirsiniz. Tapu devri için gerekli belgeleri öğrenmek isterseniz tıklayın. Tapu devri için gerekli belgeler
Tapu devri için gerekli belgeler
Güncelleme : 15.07.2020 Çarşamba