Zilyet ve Zilyetlik Nedir ?

Emlak ve gayrimenkul terimleri arasında yer alan zilyet ve zilyetlik nedir?

Bir emlak terimi olarak zilyetlik, bir kişinin bir mal üzerindeki hakimiyetini tanımlar. Söz konusu mal, ister taşınır olsun ister taşınmaz olsun, mal sahibinin kullanım durumuna bakılmaksızın mülk sahibinin mal üzerindeki hakimiyet hakkına zilyetlik denir.

Hukuki açıdan zilyetlik, mülk sahibi olmanın dışında bir anlam ifade eder. Zilyet, yani mülk sahibi olan kişi, söz konusu mala hakim olan kişi statüsündedir. Bir örnek açıklamak gerekirse; mal sahibi evini başka birine kiralayana dek o evin zilyeti olma hakkına sahip olur. Aynı mülk sahibi, evini başkasına kiraladığı an itibari ile o evin zilyetliğinden kopmuş olur. Evin zilyeti, evin kiracısına geçmiş olur. Ziynetlik, bu yönüyle değişken bir durumdur.

'Zilyet ve Zilyetlik' Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli Ve Esaslarına Dair Yönetmelik'te yer alan, 10.Madde'de şöyle tanımlanır :

"Zilyetlik, taşınmaz mallardan bir yarar sağlamak üzere olanları fiilen hakimiyet altında bulundurmadır.  Zilyet, taşınmaz maldan bir yarar sağlamak üzere o taşınmaz malı fiilen hakimiyeti altında bulunduran gerçek ve tüzel kişilerdir”

 Zilyet nedir ?

Başka bir kaynağa göre zilyetlik, mülk olarak taşınmaza sahip olunmasa da o taşınmaz üzerinde kullanım hakkını elinde bulundurma durumudur. Zilyet nedir, kime denir sorusunun yanıtı ise şudur; bir mülkün sahibi olan ve sahibi olduğu mal üzerinde kullanım hakkı da olan kişiye zilyet denir. Zilyet, Türk Dil Kurumu'nda ''Sahibi kendisi olsun olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimse” olarak ifade edilmektedir.

Zilyetlik nedir?

Taşınır ya da taşınmaz olup olmadığına bakılmaksızın kişinin bir malın üzerindeki hakimiyetini vurgulayan zilyetlik aynı zamanda Medeni Hukuk'ta eşya hukuku dalında inceleme yapan kuruma denir. Zilyetlik, yalnızca eşya üzerinde olan hakkı tanımlıyor. Yani zilyetlik, mülkiyet hakkına bağlı bir durum değil. Örneğin; mülk sahibi, evi üzerindeki hakimiyetini evini kiraya vererek zilyetlik kiracıya verilebiliyor. Bu durumda zilyetlik mülk sahibinden kiracıya geçmiş oluyor. Burada zilyetlik durumunun değişilebilir bir durum olduğu da belli oluyor.

'Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli Ve Esaslarına Dair Yönetmelik'te ''Müşterek veya iştirak halinde mülkiyetten doğan zilyetlik”i 13'ünü maddede böyle tanımlıyor:

''Bir taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişilerin bir arada zilyet oldukları müşterek veya iştirak halinde mülkiyet hallerinde, yani anlaşmazlığa düşenlerin taşınmazda hissedar olmaları halinde, o taşınmazı fiilen tasarruf edenin zilyetliğinin hem diğer hissedarlara, hem de üçüncü şahıslara karşı korunması esastır. Bu gibi durumlarda "müşterek hissedarlıktan" söz edilerek 3091 sayılı Kanunun olaya uygulanmaması yoluna gidilemez. Taşınmazın miras yoluyla birden çok mirasçıya kalması halinde de bu Kanuna göre tecavüz veya müdahalenin önlenmesi ile ilgili başvurular kabul edilir ve eylemli olarak zilyetliklerini sürdürenleri zilyetlikleri hem diğer mirasçılara hem de üçüncü şahıslara karşı korunur''

Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır. Zilyet, bir sınırlı ayni hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan asli zilyet, diğeri fer'i zilyettir. Bir şeyde fiili hakimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir.

Fiili hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez.

Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse, gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir.

Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma: Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.

Zilyetlik Türleri Nelerdir?

Zilyetlik 6 farklı türde incelenir. Zilyet konusunda herhangi bir işlem yapılacağı zaman zilyet türü göz önünde bulundurulur.

İşte zilyetlik türleri :

- Asli Zilyetlik - Ferdi Zilyetlik
- Vasıtasız zilyetlik - Vasıtalı zilyetlik
- Tek zilyetlik - Birlikte zilyetlik
- Eşya Zilyetliği - Hak Zilyetliği
- Emin Sıfatıyla Zilyet
- Kendisi İçin Zilyet-Başkası İçin Zilyet

Zilyetlik türlerinin açıklamasını yapmak gerekirse;

Asli Zilyetlik - Feri Zilyetlik:

Zilyetlik, söz konusu hak sahibine asli, sınırları belirlenmiş olan ayni haklara sahip olma durumuna ise feri zilyetlik denir. Yukarıda verdiğimiz 'ev sahibi-kiracı' örneklendirmesindeki gibi bir durumda ev sahibinin zilyetlik durumu 'asli', evin kiracısı olan kişinin zilyetlik durumu ise 'feri' zilyetlik durumu olarak tanımlanabilir.

Vasıtasız zilyetlik - Vasıtalı zilyetlik:

Mal üzerinde haklarını doğrudan kullanma durumu “vasıtasız”, dolaylı yollarda kullanma durumuna ise” vasıtalı” zilyetlik olarak açıklayabiliriz. Evin kiralanması örneği üzerinden açıklayacak olur isek evi kiraya veren hak sahibi “vasıtasız” fakat sınırlı şekilde hak sahibi olan kiracı ise “vasıtalı” zilyet durumuna örnek olabilir.

Tek zilyetlik - Birlikte zilyetlik:

Medeni Hukukunun eşya hukuku dalında tek başına zilyetlik; bir eşya üzerinde bir tek kişinin hakkının olması denirken birlikte zilyetlikte bu hakkın birden çok kişide olması olarak açıklanır. Şöyle ki; babanızın bir konutu var. Babanızın üzerine olan bu konutta babanız tek başına zilyetlik durumunda bulunur fakat babanızın vefatında bu konut, kardeşler ve anne ile paylaşılır. Dolayısıyla birden çok hak sahibi olur. Bu da birlikte zilyetliği örnekleyebilir.

 Eşya Zilyetliği - Hak Zilyetliği:

Herhangi bir eşya üzerindeki zilyetlik durumudur. Taşınır veya taşınmaz tüm eşyaları kapsar. Hak zilyetliği ise; irtifak hakları üzerinde kurulabilen ama bir eşyaya zilyetliği gerektirmemesi ve bu hakkın eylemli kullanılmasıdır.

Hak Zilyetliği için aranan şartlar nelerdir?

- Bu hakların eşyaya zilyet olmayı gerektirir nitelikte bir irtifak hakkı olmaması gerekir. Örn. İntifa hakkı, hak zilyetliği değildir, eşyaya zilyet olmayı gerektirir.

- Hak zilyetliği için bu hakların “eylemli olarak kullanılması” gerekir. Örneğin; geçit hakkı gibi.

Emin Sıfatı ile Zilyet:

Bir eşya üzerinde hakkı olan kişinin kendi rızası ile bu hakkı başka birine devretmesine denir. Mesela; sizin bir eviniz var. Satış yapmak istiyorsunuz ama bu tür işlemlerle uğraşmak istemiyorsunuz. Bir ahbabınıza vekalet ile konutun satışını yapmasını istiyorsunuz. Bu durumda vekaleti vermiş olduğunuz kişi emin sıfatıyla zilyet oluyor.

Kendisi İçin Zilyet-Başkası İçin Zilyet:

Bir eşyanın gerçek hak sahibine kendisi için zilyet denilirken, gerçek hak sahibi, gerçek zilyet için o eşyayı elinden bulunduran kişiye de başkası için zilyet denir. Mesela; bir avukat müvekkilinin değerli bir eşyasını kendi kasasında saklıyor ise burada avukat başkası için zilyet oluyor.

Güncelleme 23.09.2020 Çarşamba